2022年菲律宾房产投资分析菲律宾房价走向
●菲律宾998不动产机构 998 Real Estate 专注于菲律宾不动产市场，是菲律宾最大的外国人不动产服务机构之一，主要服务在菲外国人以及在菲工作生活的业主和租客，提供一站式中文/英文资讯服务。
我们的运营团队拥有数十年在菲律宾生活工作以及移民 、税务 、不动产等业务相关经验 、源于本土，我们更了解菲律宾的市场动态。
●菲律宾998不动产机构 998 Real Estate 长期紧密协作知名的菲律宾各大地产开发商以及合规中介资源公司为主要合作伙伴，集合更多资源，能针对外国投资者提供从不动产精选、不动产购买/出售/租凭/ 不动产交付、不动产养护 等全方位管理服务；
菲律宾998不动产机构 998 Real Estate ，凭借着专业与执着，不断提升客户体验，推动菲律宾行业的进步，让房产交易变得更加轻松和愉悦！
●我们珍惜每一位客户的托付，客户的信赖是我们最大的动力。
欢迎咨询 我们 Telegram 电报 @VBW777
截至 2022年第一季度，菲律宾马卡蒂中央商务区(CBD)的豪华三居室公寓的平均价格为每平方米 196,410 菲律宾比索（4,042 美元），租金回报率为 7.01% – 7.16%。
根据仲量联行的数据，2022 年第一季度马尼拉大都会的住宅租金同比下降 19.8%，至平均每月 38,700比索（796 美元）。按季度计算，最近一个季度的住宅租金下降了 1.2%。
在马尼拉大都会中央商务区的主要区域中，蒙廷卢帕的住宅租金在截至 2021 年第一季度的一年中跌幅最大，为 9.7%，紧随其后的是塔吉格(-9.3%) 和马卡蒂市(-9.2%)。帕赛(-7.7%)、马尼拉(-7.5%)、曼达卢永(-7.5%)、奎松市(-5.2%) 和帕西格(-1.9%) 。只有帕拉纳克在2021第一季度取得4.4％的同比租金涨幅。
菲律宾住宅空置率
预计在今年余下的时间里，租赁市场将保持低迷。
“我们预计 2022 年将进一步调整，尽管速度较慢，但在 2020 年录得显著下跌之后，租金下跌了 7.8%，超过了亚洲金融危机期间 3.7% 的下跌，”高力说。“我们预计租金将从 2022 年开始逐渐上涨。”
根据仲量联行的数据，在马尼拉大都会，由于租赁需求下降，尤其是在高端公寓项目，整体住宅空置率从上一季度的 7% 和去年同期的 3.5% 上升至 2022年第一季度的 7.3% 。
2021年第一季度蒙廷卢帕的空置率最高，为 12.2%，其次是马尼拉 (12%)、马卡蒂 (9.2%)、塔吉格 (8.7%)、帕赛 (8.4%) 和帕西格 (8.3%)。
租金收益率良好
根据全球房地产指南的研究，马尼拉大都会的总租金收益率保持良好，从 45 平方米的 7.01% 到 80 平方米的 7.16%不等。这些收益是税前价格，它们适用于高端项目集中的地区：马卡蒂中央商务区（Makati CBD）、奥迪加斯中央商务区（Ortigas CBD）、罗克韦尔（Rockwell）、BGC（Global City）。
今年菲律宾公寓供应量将强劲增长
根据高力国际的数据，马尼拉大都会中央商务区的公寓总存量在 2020 年较上年同期小幅增长 2.6% 至 133,460 套——较 2019 年的 9.4% 和 2018 年的同比增长放缓。由于新冠疫情，2020 年仅交付了约 3,370 套，低于 2019 年的 11,200套和过去十年的年均 7,900 套。
但随着限制放宽，此前暂停的公寓项目建设已恢复，预计今年供应将再次强劲增长。事实上，在 2021 年第一季度，竣工量几乎翻了两番，从上一季度的 1,080 套增至 4,145 套。据高力国际称，所有新增供应都在湾区，包括Six Senses Resort I – Scent Tower, Shore 2 Residences Building 3, 和Coast Residences（2,197套） 。
预计 2021 年将交付约 10,400 套，是去年完成交付的 3,370 套的三倍多。湾区和BGC将占今年总竣工量的 85% 以上。由于BPO的需求，湾区成为新的顶级公寓子市场，BGC因其拥有高端购物中心、办公楼和国际学校资源所以仍然是首选的住宅区。
总体而言，到 2023 年底，马尼拉大都会的公寓库存预计将达到约 159,900 套，比去年增加近 20%。
住宅建设出现好转
在经历了去年的新冠疫情影响之后，全国住宅建设现在出现了好转的迹象。2021 年第一季度，根据菲律宾统计局(PSA)的数据，住宅建筑许可证的数量在 2020 年下降了 30% 之后，同比增长 6.2% 至 23,364个 。经过2020年下降40%后楼面面积的住宅建筑许可按年上升4.2％至381万平方米，住宅建筑许可总值同比强劲增长 19.3% 至 4,622 亿比索（9,50.31 亿美元）。
菲律宾住宅建筑成本
2021年第一季度，菲律宾全国约有89.4%的住宅建筑为单体住宅。住宅单元的平均建筑成本为每平方米 12,128 比索（249 美元）。公寓的平均成本最高，为每平方米 20,258 比索（416 美元）。而单户型住宅单位最低，为每平方米 10,172 比索（209 美元）。
菲律宾外劳汇款
菲律宾是世界上最大的汇款接收国之一，拥有 1020 万菲律宾海外侨民工人 (OFW) 在全球 210 个国家和地区生活和工作，其中 47% 是永久移民，41% 是临时移民，其余为“非正规移民”。根据海外菲律宾人委员会(CFO) 的数据，在永久海外菲律宾人中，65.2% 居住在美国，其次是加拿大 (13.1%)、欧洲 (7.1%)、澳大利亚 (6.8%) 和日本 (3.4% ) 。
2020 年，外劳汇款总额为 299 亿美元（约占 GDP 的 8.3%），同比略有下降 0.8%。这是自 1999 年以来汇款首次下降，主要是由于新冠疫情。然而，即使在冠状病毒爆发之前，汇款增长就已经在放缓。2009 年至 2020 年汇款的年均增长率仅为 5.2%，而 2002 年至 2008 年的年均增长率为 15.5%。
据世界银行估计，这些汇款中有 60% 直接或间接流向房地产行业。这些 OFW 汇款为马尼拉大都会附近地区（如甲美地、八打雁和拉古纳省）的中低端住宅房地产市场提供动力。
马尼拉的住房市场分为三个部分
高端公寓和别墅：本地高收入者和外籍人士占据了这一细分市场。
中端公寓：每月摊销额约为 10,500 菲律宾比索（200 美元），目前需要超过 34,962 菲律宾比索（680 美元）的可支配收入，才能获得 200 万菲律宾比索（38,800 美元）的住房贷款。该细分市场已成为许多开发商的目标，并且对海外外国工人 (OFW) 具有吸引力。
社会化住房：大量人口居住的地方。
负担得起的住房短缺
尽管如此，菲律宾在低端住房市场有巨大的需求。根据细分和住房开发商协会（SHDA）的数据，在全国范围内，菲律宾的住房短缺量约为 400 万套。其中大部分将需要社会化住房 – 售价低于 450,000比索（9,250 美元）的单位。在马尼拉大都会，多达 30 万户家庭居住在非正式和半不宜居的住房单元中，占大马尼拉总人口的 8.7%。
为满足这些家庭的需求，政府启动了全国住房计划，为非正式定居者和其他收入不足的家庭提供住房，这些家庭没有足够的收入以现行市场价格租房或购买房屋。
社会化住房单位，或价格低于 450,000 比索（9,250 美元）的单位，可以每月摊销 2,302 比索（47 美元）购买。Pag-Ibig Fund（菲律宾语中爱的意思）是该国的国有和补贴住房贷款提供者，为社会化住房单元提供 30 年的固定利率。问题是这些低端住宅单位通常远离工作地点。
菲律宾经济
2020 年，菲律宾贸易逆差为 218.4 亿美元，低于 2019 年的 40.67 美元和 2019 年创纪录的 435.3 亿美元的逆差。2020 年出口同比下降 10.1% 至 638 亿美元，而进口下降 23.3% 至 856 亿美元。因此，根据 BSP 的数据，该国的国际收支 (BOP) 在 2020 年录得历史最高的顺差 160.2 亿美元。
2021 年 5 月，总体通胀率从上年的 2.1% 加速至 4.5%，并高于央行 2% 至 4% 的目标区间，主要受运输价格上涨的推动。BSP 预测今年通胀率将从过去两年的年均 2.6% 升至 4%。
尽管如此，在 2020 年经济大幅下滑 9.5% 之后，政府仍然希望今年能够实现 6.5% 至 7.5% 的经济增长目标。从 2010 年到 2019 年，菲律宾经济以平均每年 6.4% 的速度强劲增长，是东南亚地区增长最快的经济体之一。
根据菲律宾旅游部的数据，外国游客总人数从 2019 年的 826 万人次下降到 2020 年的 132 万人次，下降了近 84%。同样，去年的旅游收入同比下降 83.1% 至 814 亿菲律宾比索（16.7 亿美元），而 2019 年旅游收入为 4,822 亿比索（98.8 亿美元）。
PSA 的数据显示， 2021 年 4 月，失业率为 8.7%，高于上个月的 7.1%，但与 2020 年 4 月创下的 17.6% 的历史高位相比大幅下降。
2020 年，预算赤字增加到高达 1.37 万亿比索（280 亿美元），是 2019 年 6,602 亿比索（135 亿美元）缺口的两倍多，这主要是由于政府在新冠疫情引起的救济计划上的支出。按 GDP 的百分比计算，2020 年财政赤字相当于 GDP 的 7.5%，远高于 2019 年的 3.4%——这是有史以来最大的赤字。
杜特尔特的大建特建
2019 年，杜特尔特总统雄心勃勃的 1800 亿美元“大建特建”基础设施计划遭到抨击，此前声称 75 个旗舰项目中只有 9 个已经开工，原因是规划不善、路权问题、成本超支和工程问题。作为回应，政府修改了清单，取消了被认为“昂贵且具有挑战性”的项目。
杜特尔特总统于 2016 年制定的“大建特建”计划旨在通过新机场、铁路、快速公交、道路和桥梁、港口、能源设施、水资源项目和灌溉系统实现国家基础设施的现代化，以及防洪设施等。
2021 年 6 月，旗舰计划和项目的总统顾问秘书 VivencioDizon 表示，上述项目中有 11 个已完成，总额为 1,267 亿菲律宾比索（26 亿美元）。在杜特尔特于 2022 年 6 月卸任后，另外 29 个项目预计将在明年年底前完成，价值 2385 亿比索（49 亿美元）。这意味着他将留给继任者的众多项目正在筹备中。
投资其实就是找爆点，或者叫做找风口。俗话说，选择比努力更重要。所谓的选择就是选择一个风口，选择下一个投资的机遇点在哪里？过往，我们最清楚的一点就是中国走过了四十年高速的经济发展，其实中国在过去四十年就是世界上的风口，就是世界上的爆点。
那么接下来我们要去找的是下一个全世界的爆点在哪里？传统海外投资主要集中在英美澳加这些发达国家，但是如果我们真正希望在房地产投资方面获得一个高收益的话，我们的关注点，应该放在成长中国家。
这个就有点像上个世纪九十年代，或者三十年前很多台湾人香港人和外国投资者跑到中国来投资一样。他们就是看中中国的高速经济发展，以及因为这些经济发展所带来的市场机遇和房地产投资机会。那么现在我们就是要去找，全世界新的这种投资机会是在哪里？
毫无疑问，目前全世界经济增长最快的地方，其实就是东南亚。东南亚有全世界最高的经济增长率，也得益于全球主要国家制造业对外迁移。因为现在我们国家的劳动力成本上涨非常快，加上环保的标准，很多珠三角长三角的企业都把自己的企业迁到了东南亚。所以说，从东南亚里面去找机会，从大概率来讲的话，会是比较成功的一种选择。
那么为什么我们要选择菲律宾呢？这是一个非常有意思的话题。因为对我们来说菲律宾是大家一个既熟悉又陌生的一个国家。为什么这样说呢？菲律宾离中国非常近，从广州坐飞机过去，只要两个小时，就会抵达菲律宾的首都马尼拉。
虽然菲律宾离我们这么近，但是实际上我们过往对菲律宾的很多认知，受制于我们的新闻宣传的一些影响，多多少少脑海里会有一些误区。
先听我来说一说我心目中的菲律宾，或者是说当你去到菲律宾以后，你看到的会是一个什么样的国度。为何说菲律宾是个不该被忽视的国家。我非常喜欢研究一个国家的历史和文化，因为我们要理解它的现在和看到它的未来，从它整个历史的演变和场合的发展里面去找到它的一个逻辑，找到它未来发展的一个必然性。
菲律宾在我看来是整个亚洲地区最不像亚洲的国家，为什么呢？它是整个亚洲里唯一一个天主教国家，光这一点，它跟其他的亚洲国家区别就非常大。通常我们用一句话来形容菲律宾，叫做“四百年修道院，五十年好莱坞”，这句话概括了菲律宾的过往，这个殖民地整体的历史，以及它的文化演变。
菲律宾在十六世纪初，大概在1521年被西班牙进行殖民统治，殖民时间接近400年，一直到1898年，菲律宾成为了美国殖民地。在二战期间，它又短暂的被日本占领过几年。后来，美国再来进行一个治理。所以说，当你去到菲律宾，你会看到清晰的宗教信仰，因为在西班牙殖民的过程和后面美国殖民的过程中，它一直延续了这个天主教的传统。
目前的菲律宾，百分之八十二的人是信天主教的。对一个国家来讲的话，宗教的信仰其实是非常非常重要的，这样的一种宗教信仰让大部分菲律宾人都比较热情，好客，感恩和知足的。所以说去菲律宾，你看到的人，接触到各种类型的年轻人，你会觉得他们都非常友善。在菲律宾，如果看到人发火，那是一件非常罕见的事情。另外的一句话呢，就是五十年好莱坞。因为在后来美国治理期间，菲律宾人开始学习英语，所以说菲律宾是全世界三大说英语的国家之一。
所以说，我们来理解了这样的一个概念以后，就能够理解菲律宾现在的一些很有意思的现象。首先，菲律宾的人口非常多，超过一亿一千万。更加让人吃惊的是，它的人口每年增长率大概是1.9%。而中国的人均增长率，大概只有0.4%左右。
另外菲律宾的人口年龄中位数是是23岁，基本上是全世界最年轻的一个国家。而我们中国的人口年龄中位数是44岁，所以说你去了菲律宾，你看到的都是年轻人。为什么会出现这种情况呢？就是我们前面讲到的，菲律宾的宗教和它的一个历史。菲律宾是天主教国家，天主教是不允许堕胎的，怀上了孩子，就要把他生出来。
五十年好莱坞的生活方式影响，加上热带国家的一个天性，导致菲律宾的生活方式比较开放，所以说，菲律宾平均一个家庭大概是要生3个小孩。这些原因加起来，就让菲律宾成为一个很年轻的国家。这一点在到了菲律宾之后就会有特别充分的体验。
比如说你去那边，有很多的星巴克，麦当劳肯德基，很多都是通宵营业，在马尼拉的大道上面，在日落大道边上，在很多大街小巷里，你会看到很多很多年轻人，在那里聊天，在那里玩。很多人对菲律宾容易形成第一个印象来讲，就觉得它是一个很落后的国家，甚至觉得它是一个不安全的一个国家。
那么，当你去了菲律宾以后，你看到了这个城市，你接触到在那里的人，你这种感觉自然而然就会没有了。我去菲律宾很多次，菲律宾很塞车，但是我基本上没有看到人吵过架、按喇叭。在路上开车的时候，大家都是规规矩矩的。虽然很塞车，大家都是好脾气地去通过一个又一个的红绿灯。
因为我们希望我们的投资是建立在数据的基础上的，我们的结论是，菲律宾是唯一同时具备好的经济基础和高增速的国家。菲律宾其实在上个世纪七八十年代的时候，就号称是亚洲的纽约。它具有一个非常好的经济基础，只是在1998年亚洲金融风暴和2008年的金融危机以后，它的经济停滞了接近20年，但是它的经济基础是非常好的。
菲律宾2019年GDP增长率为6.9%，GDP总量达到3,593亿美元，人均GDP 3,300美元。但实际上，我们对比这些亚洲发展中国家，像柬埔寨，它的GDP大概只有菲律宾的十分之一，同样是年均增长GDP，菲律宾和柬埔寨都是在6%到7%之间的话，它的含金量是不一样的。如果对比泰国，泰国2019年的GDP大概是五千多亿美金，它跟菲律宾相比，比较接近。但是目前泰国的GDP增长大概只有3%左右。
所以说从未来的经济增长和投资机遇来讲，我觉得菲律宾还是值得大家去关注的，我们来看一看促进菲律宾经济增长的四大支柱产业：
一、高端旅游度假产业，GDP占比7.2%。在过去几年菲律宾高度发展高端旅游度假产业，目前菲律宾已经占了全球高端旅游产业大概60%的市场。
二、外劳汇款，GDP占比9.7%。因为菲律宾的人口很多，加上劳动力供应非常之充分，以及它基本上全部都是讲英文，菲律宾的劳动力在全世界来说是非常受欢迎的。据不完全统计，大约有一千两百万的菲律宾人在全世界从事各种类型的工作。
这里我们最了解的就是菲佣。这些人每年要从全世界各地汇大约四百亿美金，而且在高速增长。四百亿美金，寄回到这里来，构成了菲律宾很重要的一个外汇收入，这些钱汇到菲律宾以后最主要就是用来买房子，和改善他们的生活。
三、业务流程外包（BPO），GDP占比10%。因为菲律宾有年轻化的优势和英语优势，菲律宾人成为了全球很多大公司的选择，比如我们打电话给微软，打电话给丰田，接电话的和数据分析的很多都是菲律宾人。如果你现在去了马尼拉，到了晚上的时候你就能看到很多二十四小时灯火通明的写字楼，楼里的大部分人都从事服务外包行业。
四、旅游业，GDP占比13%。菲律宾的旅游资源非常丰富，因为菲律宾是全球著名的岛屿国家，有七千多个海岛，它的海水资源从各个方面来讲，其实是不比泰国差的。只是菲律宾没有像泰国一样，还没有把整个旅游服务产业做的非常到位，也没有把旅游产业作为它的核心产业。
所以说，在这几年开始，在菲律宾重视旅游产业以后，旅游产业会呈现一个成熟的发展。那么很著名的，大家应该很熟悉的就是长滩岛，薄荷岛，巴拉望，这些就是全世界知名的旅游目的地。我们预计，随着中国跟菲律宾关系的快速提升，陆陆续续有很多我们国家的一些城市接通与菲律宾的航线，因为现在主要是北上广，香港，厦门，这些地方可以直飞到菲律宾，我相信接下来还会有很多国内的城市会有航班直飞到马尼拉，直飞到宿务，直飞到长滩岛这样的一些地方。
至于菲律宾旅游这一方面，从目前看到的2018年的数据来看，相比2017年，中国的游客已经增长了一倍。那么我们接下来可以预期，未来几年，还会有高速的一个增长。菲律宾的经济从二十年的一个调整期走出来以后，从2013年开始，每年的GDP增长都是超过了6%，基本上都是在6.5%左右，2019年GDP增长6.9%。这样高速GDP的增长，再加上它的人口红利和充分劳动力，我们觉得，这构成了菲律宾接下来未来几年，经济持续增长，房地产高速发展的强大推动力。
接下来，我想重点说一说中国跟菲律宾源远流长的关系。在十四十五世纪初，郑和下西洋的时候去到了菲律宾。当他去了菲律宾，他就觉得，哎好奇怪，我在菲律宾怎么看到了这么多福建老乡，后来大家都发现其实中国跟菲律宾之间的这种关系，已经持续了一千年。
从福建台湾这边过去的很多渔民就经常往来菲律宾这一带，一直以来中国跟菲律宾的关系，民间关系是非常融洽的。很多人也会有一些印象，就是菲律宾好像很反华。我来到菲律宾以后，跟很多已经在这边呆了很久的老华侨进行交流，他们听到这个说法之后都很愕然，说菲律宾一点都不反华，我们华人在菲律宾跟本地人关系相处的非常好。
因为华人非常勤奋，又会做生意。目前菲律宾十大富豪里面有七大，都是华人。华人赚了钱以后会在这边捐款修学校，建医院，建消防局，做了很多善事。所以说在菲律宾，华人跟本地人的关系，在这几百年以来都很融洽，民间的关系其实一直是非常好的，那么为什么我们对菲律宾原本的印象相对来讲会比较片面呢？其实我们去思考一下就知道了。
原来的菲律宾，跟美国的关系特别好，跟中国政府的关系一直以来是不怎么好的。自从2016年菲律宾新的总统上台以后，他采用的是一个很务实的外交政策。很看重跟中国之间的关系。我们都知道，跟中国关系好的话，中国会给到很多的经济支持，很多的基建项目，很多的低息贷款。其实现在很多第三世界的国家，尤其是东盟的这些国家在中国跟美国两个超级大国之间，都会采取这种务实的外交政策，这种政策可以让他们的利益最大化。
2016年开始，中国跟菲律宾关系就恢复非常快。实际上这几年，据不完全统计，中国人来这边来做生意，从事各种类型行业的，有四十万人左右。你现在来到马尼拉这个城市，作为一个华人，你看到的和你听到的，其实没有陌生感。就不像去泰国，在泰国那里看到的文字你看不懂，但是你在菲律宾看到的都是英文。
菲律宾房产投资指数为何急速攀升？
菲律宾的房地产从2016年开始逐渐起步，这个起步其实也是来源于2013年菲律宾经济增长以后，人民收入水平的提高，以及大量外资和国际外来人口的到来，拉动了对房地产的一个需求。2016年开始起步以后，菲律宾房地产就开始呈现一个向上发展的势头。
从一个房地产周期角度来看的话，我们知道有一句话叫做“横有多长竖有多高”，所以这一轮菲律宾房地产的热启动，本质是来源于菲律宾经济的发展。我们预计菲律宾的房地产会往上增长8-10年，这是一个基本的估计。目前菲律宾的房地产市场是比较健康的，2018年菲律宾公寓的供应量是5万套，卖给外国人的只有2万套。菲律宾有规定，公寓60%卖给本国人，40%卖给外国人，外国人是不能够买别墅，只能买公寓。
全世界过来投资的人里就包括中国人，日本人，美国人和韩国人，以及澳大利亚、欧洲人。因为马尼拉本身就是一个很国际化的城市，加上它以英语为主，所以全世界有相当多的人选择来到这里投资生活居住。
为什么菲律宾的房地产有可持续发展的动力？
一、租金回报率。目前菲律宾的租金回报率，普遍在5%-6%。比如说你在那边买一套五十万的房子，一年租金大概是在2.5万到3万块钱左右。这是一个正常的标准，基本上在中心区里面的房子大部分可以做到的。这个回报率已经比我们中国的要高很多了，现在的中国的一线城市的普遍的租金回报率大概只有1%到2%左右。
二、菲律宾的房价还没到顶。马尼拉作为菲律宾首都，它的人口是两千四百万，但是占地面积却只有上海的十分之一，那么目前马尼拉的房价是多少呢？菲律宾马尼拉中心区期房房价3万-4万人民币一平米，马卡蒂和bgc最顶级的公寓期房房价7万多一平米，次中心区期房房价2万-3万人民币一平米。这是套内面积，没有公摊。
如果说按照国内的建筑面积来算，那可能就只有1.5万到2.5万人民币。所以这个价格远远比国际一线城市的价格要低很多，大概只有曼谷房价的一半。曼谷现在中心区最贵房子价格大概是在10万人民币一平米，而菲律宾目前中心区最贵的房价，最贵的7万多一平米，而且是真正的豪宅。
三、杜特尔特的“大建特建”计划。菲律宾政府于2017年4月推出一项名为“大建特建”的大规模基础设施投资计划，预计在六年内投资8.4万亿比索（约合1.16万亿元人民币）在菲全国进行基础设施建设，建设项目涵盖道路、桥梁、机场、铁路、港口、防洪设施等多个领域。目前有多家中国企业参与菲律宾基础设施建设项目。
菲律宾国家经济发展署（NEDA）的文件显示，菲政府“大建特建”计划下的75个旗舰项目中，约有21个项目或将在2022年之前完成。关于旗舰项目状况的备忘录显示，其余54个项目将在2022年以后完成，但会在本届政府期间开始实施。
马尼拉跟上海的对比，为什么拿他们进行对比呢？
一是他们都属于国际比较知名的城市。第二个是他们的人口是一样的。但是，如果你仔细对比来就会发现，马尼拉人口的平均年龄，是23岁，上海是37岁。房价方面，马尼拉大概只有上海的四分之一。但是马尼拉的房产产权是永久产权，而且没有公摊。同时全部都是精装修，而且不限购的。马尼拉的租金回报率是5%以上。
那么更加吃惊的是什么？马尼拉的土地面积只有上海的十分之一。那么你可以想象马尼拉的人口密度。这一点当你去到马尼拉，你会有最深刻的感受。你会看到大量的二十多平方米的房子，我还看到过二十四平方可以做到一房一厅，三十多平方可以做到两房一厅。我们会觉得，好奇怪，这么小的面积，他们住进去，能够开心吗？他们会说，哎呀，我们很习惯。